Đất tái định cư có được mua bán không?

Hiện nay, với nền kinh tế phát triển, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, Nhà nước buộc phải thu hồi đất, nhà cửa theo quy hoạch. Để ổn định đời sống cho người dân bị thu hồi đất, Nhà nước sẽ có những chính sách bồi thường, trong đó có bồi thường đất tái định cư. Do nhu cầu thị trường, đất tái định cư hiện nay được rao bán khá nhiều, với giá khá rẻ. Vậy, có nên mua đất tái định cư không? Hãy cùng Luật Tiên Phong tìm hiểu thông qua bài viết sau đây.

Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai 2013

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

– Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

1.Đất Tái Định Cư Là Gì?

Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất, giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào bị thu hồi đất cũng được cấp đất tái định cư mà chỉ những đối tượng thỏa mãn các điều kiện tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP mới được nhận hỗ trợ này.

Điều Kiện Để Được Đền Bù Đất Tái Định Cư Khi Thu Hồi Đất

– Đất bị thu hồi có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật, đất bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để người dân sinh sống. Chủ nhà cũng không còn đất hay nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi.

– Đất ở bị thu hồi nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn; chủ thửa đất đó lại không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất.

– Đất ở bị thu hồi nằm trong khu vực ô nhiễm môi trường nghiêm trọng hoặc có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi các hiện tượng thiên tai khác đe dọa đến tính mạng con người.

Lưu ý, trường hợp thửa đất bị thu hồi có nhiều hộ gia đình cùng chung quyền sử dụng thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ đất/nhà ở tái định cư cũng như tình hình thực tế tại địa phương để quyết định mức hỗ trợ tái định cư cho từng hộ gia đình.

Diện Tích Đất Tái Định Cư Được Xác Định Như Thế Nào?

– Từ định nghĩa đất tái định cư là gì, nhiều người không khỏi thắc mắc cơ quan chức năng dựa trên tiêu chí nào để xác định diện tích đất bồi thường, nếu có sự chênh lệch về giá trị giữa đất bị thu hồi và đất tái định cư được bồi thường thì phải làm sao? Giải đáp thắc mắc này, Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định rõ: Nếu địa phương đó có quỹ đất để hỗ trợ tái định cư thì khi thu hồi đất, người dân sẽ được bồi thường bằng đất ở. Diện tích đất ở bồi thường không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương.

– Trường hợp địa phương không có quỹ đất thì người dân sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi (do UBND cấp tỉnh quyết định) tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 

Lưu ý, nếu phần đất mà hộ người dân được bố trí tái định cư có giá trị lớn hơn so với phần đất ở trước kia bị thu hồi, thì họ sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch về giá giữa hai phần đất cũ và đất mới đang ở hiện tại.

2.Có Được Mua Bán, Chuyển Nhượng Đất Tái Định Cư Hay Không?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Pháp luật

Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Bên cạnh đó, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với mua bán đất tái định cư đã có sổ đỏ

Trường hợp đất tái định cư được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch mua bán đất. Trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất đó vẫn có thể tách sổ, sang tên, bán, thế chấp,…

Đối với mua bán đất tái định cư không có sổ đỏ

Đối với trường hợp này thì giao dịch thực hiện khá rườm rà phức tạp. Các hợp đồng bên bán và bên mua phải thực hiện là:

–  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng này cũng thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật nhưng chưa có các nội dung về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.

– Hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng này nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng. Theo hợp đồng thì bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư. Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này phải được công chứng.

Sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

3.Những rủi ro khi mua đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mặc dù có thể đã hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền, nhưng đối với đất tái định cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao dịch này tồn tại khá nhiều rủi ro cho người mua như:

(Hình ảnh minh họa- Nguồn internet)

Hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu

Giao dịch chuyển nhượng đất TĐC được thực hiện trên cơ sở là HĐUQ. Do vậy nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không muốn chuyển nhượng nữa  thì họ có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu HĐUQ. Bộ luật Dân sự có quy định, khi hợp đồng bị vô hiệu thì đồng nghĩa với việc hai bên sẽ phải trở về hiện trạng ban đầu.

Khi đó người nhận chuyển nhượng chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng. Trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu xài hết số tiền đó và không còn tài sản để thi hành án thì việc nhận lại số tiền đó cũng rất khó khăn.

Bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng

Tuy cả hai bên đã ký và chứng thực HĐUQ, nhưng vì HĐUQ này là hợp đồng không có thù lao, nên trong trường hợp này bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ bất kỳ lúc nào miễn là có thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho bên được ủy quyền.

Điều này chắc chắn sẽ xảy ra tranh chấp giữa các bên và bên được chuyển nhượng sẽ khởi kiện ra tòa án nhờ phán xử. Kết quả tòa án lại tuyên HĐ vô hiệu do hợp đồng này xác lập nhằm mục đích hợp pháp hóa và che giấu giao dịch chuyển nhượng. Cuối cùng, người thua kiện chính là bên nhận ủy quyền.

Bên mua khó nhận được Giấy chứng nhận QSDĐ

Pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận nên rủi ro này rất dễ xảy ra. Giấy chứng nhận QSDĐ của suất tái định cư là đất ở, nhà nước chỉ được cấp cho người bị thu hồi đất (chủ gốc) được bố trí tái định cư.

Trên thực tế thì suất tái định cư có thể được chuyển nhượng cho rất nhiều người. Do đó người nhận chuyển nhượng rất khó để tìm ra chủ gốc để làm thủ tục sang tên theo quy định.

Trường hợp nếu người nhận chuyển nhượng tìm được người chủ gốc thì có khi họ sẽ gây khó dễ, yêu cầu thêm chi phí mới chịu làm thủ tục sang tên, chứng thực.

Khó chuyển nhượng cho người khác

Nếu bạn lỡ nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy CNQSDĐ muốn sang nhượng lại cho người khác thì việc này khá khó khăn.

Bên chuyển nhượng lừa đảo

Nếu gặp phải người chuyển nhượng giở các chiêu trò lừa đảo khi người chuyển nhượng cùng lúc giao dịch với rất nhiều người cùng lúc thì đây thật sự được xem là rủi ro lớn nhất của người nhận chuyển nhượng.

Trên đây là nội dung tư vấn về: “Đất tái định cư có được mua bán không?”. Chúng tôi hi vọng rằng qua bài viết sẽ giúp Quý bạn đọc nắm rõ về nội dung này. Nếu có thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ Luật Tiên Phong để được giải đáp chi tiết.

 Mọi thông tin chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ với Luật Tiên Phong chúng tôi theo:

Hotline: 0913.339.179

Email: info.tienphonglaw@gmail.com

Website: https://tienphonglaw.com/

Trân Trọng ! 

Liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Hotline: 0913339179
(Quan tâm) Nhận khuyến mãi qua ZALO OA